美国房价和中国房价的真正区别 转帖 r!7e:p JLO
k-LT'>CWl
2003年中国主要城市房价飙升之后,就有人不断地拿中国的房价与美国对比。 F|DKp[<]8
由于两国在房地产市场以及宏观经济方面存在极其巨大的差异,所以尽管争论激烈,看法对立,始终是各唱各的调,没有也不可能比出个结果来。不管比得上、比不上,比的本身就是想说明中国的房价和楼市不正常。反过来,如果你认为中国的房价和房市是正常的,就必须千方百计地证明中国房价没有美国贵。这样一来,中美房价对比成为“看涨”与“看跌”两大阵营之间的一场前哨战和保卫战。 Q:x:k+O-
/I' n]
《底特略新闻报》8月13日报道,美国底特略市东部的一栋两层住宅楼,房东去年夏天丧失了抵押权被银行没收,在1100 美元卖不掉、长期空置遭小偷光顾严重破坏之后,最近以1 美元的价格售出。这则“1美元房价”的报道在国内一石激起千层浪,为那些认定中国房价比美国贵的人提供了新的、更加详实、也更有说服力的证据。 |-zwl8E
在这些人看来,一个“基本事实”就是尽管前几年房价飙升,美国目前住房均价仍然在22万美元左右,折换成人民币也就是160 万元左右,更不要说美国还有“1 美元房价”。而且一查资料,22万美元的房价竟然是指郊区面积达200-300平米、有三卧两卫、前后草坪、车库地库的独栋式房子,也就是中国人嘴里的“独立别墅”、“乡村别墅”。在北京、上海,160万元人民币大概能在市区买下100平米的公寓就算不错了。 f/b }X3K
中美房价包含内容不同 qD\%8l.] Z
实际上,中美两国房价包含的内容大不一样:中国包含了70年的土地出让金,美国并没有包含这笔费用。房价包含的内容不一样,怎么能够抽去不同的内容,光比数字？ yT& bS\
有人说美国的土地是私有的,永久拥有,没有垄断,房子“落”在土地上;中国的土地只有70年使用权,而且被政府垄断,房子“飘”在土地上。两国土地出让制度的不同,被认为是支持中国房价不应该比美国贵、中国政策不如美国政策好的重要依据!实际上“1 美元”这则报道清楚地提到,这栋房子自明年起就要缴纳3900美元的地税,而且一年一缴,不想缴了或者缴不起了,就会被国税局扣押,并通过银行再次拍卖。 SEchF"KJQF
美国的房价和土地政策是“名声好听”,实际受罪,房屋拥有者为政府打工;中国的房价和土地政策是“名声难听”,实际受益,政府为房屋拥有者打工。美国政府虽然不直接参与土地上的投资,但却“终生”垄断了土地收益的分配权。美国地税每年缴多少？各地不完全一样,大约是房价的1%,好的地区高达1.5% 以上。 H>XbqIkL@
美国土地非常便宜,22万美元的房价中购买土地大约只花2万美元。造房之前,地税按地价（2万美元）缴纳。造房之后,就要按房价（22万美元）征税。“土地老爹”拿得少,“山姆大叔”要得多,房子一造,地税倍增。而且地税随房价上涨,哪一年房价上涨到了50万美元,即便仍然是自住,每年缴纳的地税也就相应上升到5000美元。70年前美国平均房价只有几千美元,30 年前只有三五万美元,70 年里美国人缴纳的地税比他们购买时的房价、更不用说地价,多了十几倍。 Ux icqkX
中美房价房产与地产换位 !v;r3*#Nky
说穿了中美房价就像:在中国你买了一张迪斯尼的“一票通”,一次性付款,70个游乐项目任你玩;在美国你仅仅买了一张迪斯尼的“入场券”,门可以进了,玩一个项目付一次钱,不想付钱就滚蛋。即使“票价”相同,内容却大相径庭。由于人多地少,土地上的投资高度集中（美国住三个人的地方中国要住100 人）,导致中国地价本身就贵,加上70 年土地出让金一次性收取,造成中国房价中的地产比重极大,房产比重极小。美国情况正好倒过来,除极少数大城市,美国绝大多数地区土地上的投资极其分散,造成地价十分便宜,几万美元可以买几英亩土地。同时,美国人工和材料费用昂贵（“1 美元房价”的那则报道中提到,光是拆除那套房子人工费就得5000 美元）,所以美国房价中的房产比重极大。简言之,同样的房价,中国“地大房小”,美国“地小房大”,房产与地产换个位。 S ,(@Q~
我们不妨以中美160万元的两张“门票”为例。如前所述,从地产方面考查,美国22 万美元房价中地价约为2万美元;从房产方面考查,由于是装修房,人工和材料费用昂贵,建造三卧两卫、地库车库至少也要20 万美元,所以地产和房产大约为1:10;折合成人民币,地产16万元,房产144万元。再来看看中国的情况,假设在北京或上海花160 万元买了一套装修房,100平米,单价1.6万。开发商在房产上每平米花了400元,共花了40万元,地产上花了120万元（包括相关税费和来自地产方面的利润）,地产和房产为3:1。这样一来,同样是160万元,房产上美国花了144万元,中国花了40万元,中国是美国的“零头”;地产上美国花了16万元,中国花了120万元,美国是中国的“零头”。 ~$\j$/A8/
美国政府要分享房价上涨 BkZ%0rw%
中国“地大房小”,美国“地小房大”意味着什么？意味着中国房价中的绝大多数的钱,即用于地产的这120 万元并没有用掉,保留起来支付以后70 年的土地使用费,实际造房子的钱只有40 万元,这部分钱是用掉了。所以要使两国房价内容相同,中国房价中必须剔除地产部分,也就是不管“地大”“地小”（未用掉部分）,只比“房大”“房小”（实际用掉部分）。以中国40 万元的房产与美国144 万元的房产相比,中国的房价是不是比美国便宜多了？ “名义房价”中国接近甚至高于美国,“实际房价”却大大低于美国,只是美国的“零头”。 <C>i~ <`d
众所周知,中国目前推行的是先卖地,后投资的开发模式。卖地——投资——再卖地——再投资,造成已经批租出去的土地以及已经建好和卖掉的房子,全面、持久和普遍地价格飙升。所以,开发商捂地捂盘,捂出来的价格更高;二手房业主开高价卖不掉的房子放些时间再卖,价格更高。投资一次,飙升一次;投资不完,涨价不止。政府除了取回少量的土地增值税,绝对多数地价上涨的好处都被开发商和购房者拿去。因为70 年地价一次性支付,本身就大大抬高了地价,所以能卖多少是多少。随着时间的推移,卖地时的价格与连续投资后的价值之间的剪刀差越来越大。 y ^A $bTQq
怎么办？“涨”!这就是人们目前看到房价上涨的根本原因。为什么美国或者其他国家不会发生这种“暴涨”事件,因为它们执行的是“以变应变”政策,地价上涨,地税跟着上涨,你有多少,政府永远也要来一份。 h[8y$.YsC
中国房价没有美国贵,并不等于说中国房价不贵,这是两回事。由于70 年土地出让金一次性支付,加上土地上高度集中的投资,两大原因造成中国的地价极其昂贵,商品房都成了高价房,幸福也就成了奢侈品。70 年土地批租“一票通”,实际上是政府寅吃卯粮,向百姓举债;百姓卯吃辰粮,向银行举债;在利益共同化和风险分散化的情况下,政府与百姓一起,以土地为筹码、以房地产为媒介,以资金为杠杆,政府拿眼前,百姓拿长远。“一票通”对富人有利,对穷人不利。富人有钱,地价高些,权当投资,借钱给政府,让政府为他们打工,长利长收,何乐不为。 /)I9+s#q9o
穷人没钱,买房本来就紧巴,地价一高带动房价一涨,只好被拒之门外,紧巴巴变成眼巴巴!买得起的赚了,买不起的亏了,造成有房与无房利益的严重对立,社会财富的大转移和大分化。
